Boligareal – beregning og definisjon

Her er en oversikt over de aktuelle begrepene som brukes når arealet i et hus, en bolig eller leilighet skal beskrives. Bare noen av disse er aktuelle for DES-leilighetene våre, men alle er likevel tatt med her for oversiktens skyld.

Boligareal (BOA)
Begrepet boligareal er forklart i Norsk Standard 3940 – arealstandarden – som angir regler for arealberegning. Boligarealet er det arealet som ligger innenfor ytterveggene, eller de omsluttende veggene. I dette arealet medregnes ikke boder og garasje, men oppholdsrom som soverom, stue og kjøkken. Baderom, vaskerom og entré er også med i boligarealet – og trappen mellom boligetasjene, men ikke trappen til kjeller eller loft hvor det bare er boder eller garasje.

For leiligheter oppstår det sjelden usikkerhet omkring funksjonen til de enkelte rom, men ved vurdering av eneboliger, rekkehus og liknende er det ikke like enkelt. Her kan takstmannens eller meglerens skjønn gi ulike vurderinger om hvilke rom som skal medregnes i boligarealet. Kjellere kan være delvis innredet, loftsrom kan ha vanskelig atkomst og rom som tilfredsstiller krav til boligrom i arealstandarden, kan ha for lite vindusflate, være for små eller ha for lav takhøyde til å tilfredsstille kravet til oppholdsrom i den tekniske byggeforskriften, slik at de ikke er godkjent som oppholdsrom av bygningsmyndighetene.

Ved at det kan være ulik oppfatning om hvilke rom som inngår i boligarealet, kan det også oppstå uenighet om hvilke trafikkarealer som trapper og ganger/korridorer, som skal medregnes i boligarealet. Arealstandarden er under revisjon. I forslaget til ny standard er boligareal (BOA) tatt ut. Det foreslås at arealet isteden angis som bruksareal (BRA) for hver etasje.

Bruksareal (BRA)
Bruksareal er det areal av bruksenheter og felles deler som ligger innenfor omsluttende vegger. En etasjes bruksareal er summen av bruksarealene for etasjens bruksenheter og felles deler. En leilighet er en bruksenhet. Alle måleverdige deler av bygningen medregnes i bruksarealet, også boder og garasje, men det gjøres enkelte fratrekk, som for veggene mellom leiligheter og søyler og skorsteiner som ligger inntil disse veggene.

I en vanlig enebolig vil alt areal innenfor ytterveggene medregnes i bruksarealet. Et rom, uansett funksjon, er måleverdig når det er tilgjengelige via trapp, dør eller stige, det har gulv og en fri høyde over gulvet på minst 1,9 meter i en bredde på minst 0,6 meter. Rom med skråtak regnes som måleverdig til 0,6 meter utenfor den del av rommet hvor høyden er 1,9 meter eller til begrensende vegg (knevegg). Trappeåpninger og sjakter er måleverdige selv om de ikke har gulv. 

Bruttoareal (BTA)
I dagens boligannonser oppgis også et annet areal, bta. Dette står for bruttoareal som er arealet av alle etasjene i bygningen medregnet ytterveggene, eller som det står i standarden, arealet av de måleverdige delene, begrenset av ytterveggenes utside. Brutto- arealet for hele bygningen er summen av bruttoarealene for bygningens etasjer, medregnet loft og kjeller. 

Grunnflate/bebygd areal (BYA)
Et annet arealbegrep som særlig brukes muntlig, er grunnflate. Det finner vi ikke forklart i standarden, men for de fleste er grunnflaten det arealet som bygningen dekker på tomta, det vil si «fotavtrykket» av bygningen. Standardens betegnelse er bebygd areal (BYA). I bebygd areal skal terrasser som ligger mer enn 0,5 m over bakken og åpne arealer som svalganger og carport medregnes. Alle utkragede bygningsdeler som ligger nærmere terrenget enn 3 meter, skal medregnes, samt de som krager ut mer enn 1,5 meter og ligger mindre enn 5 meter over terrenget.

I forslaget til ny standard er dette forenklet ved at alle utkragede bygningsdeler som ligger nærmere terrenget enn 5 meter, skal medregnes i bebygd areal. Areal som i sin helhet ligger under terreng medregnes ikke i bebygd areal, men kan medregnes i bruksarealet.

Åpent areal (OPA)
Åpent areal er arealet av deler som delvis mangler vegger eller tak som balkonger, takterrasser, overdekket inngangsparti og carport.

Nettoareal (NTA)
Dette er gulvarealet i de enkelte rom, medregnet arealet som dekkes av kjøkkeninnredningen og garderobeskapene.

Konstruksjonsareal (KA)
Konstruksjonsarealet er det arealet som vegger, sjakter og kanaler opptar i gulvnivå.

Kapasitetsgivende bruksareal
(BRA-K) Husbanken har egne arealregler. Kapasitetsgivende bruksareal er bygningens bruksareal med unntak av kjeller, loft- og sportsbod. BRA-K er det arealet som blir lagt til grunn når størrelsen på husbanklånet fastsettes og benyttes også til å angi boligens standard i forhold til Husbankens minstestandard.

Beregnet areal (BA)
For å gjøre det mulig for Husbanken å foreta en tilnærmet sammenlikning av ulike boliger, enten de ligger i skrått eller på flatt terreng, har en eller flere etasjer osv., multipliseres hvert plan med en beregningsfaktor. Denne faktoren er høyere for boligetasjen og som dermed har høyere byggkostnader, enn for kjeller- og loftsetasjen. Det arealet som da fremkommer, kalles beregnet areal. Husbankens arealgrenser uttrykkes i dette arealet.